Senin, 25 Januari 2016

Usaha Kos-kosan Untung atau Buntung?



               Di suatu siang dalam gerbong kereta menuju Cirebon dari Jakarta, kepikiran di otak saya mengenai usaha kos-kosan di Jakarta. Sepertinya asik aja, punya rumah yang besar dan bagus, diisi oleh para mahasiswi atau karyawati cantik, plus uang mengalir setiap bulannya dari uang sewa kamar.. hehehe..  Iseng-iseng saya hitung biaya pembangunan rumah kos serta keuntungan yang akan diperoleh setiap bulannya.
                Di Jakarta, harga tanah di pinggir jalan raya saat ini minimal Rp 5 juta per m2. Biaya ngebangun rumah (bahan bangunan+ongkos kuli) sekitar Rp 2 juta per m2. Harga sewa kamar non-AC kamar mandi luar sekitar Rp 400 ribu. Andaikan kita ingin membangun sebuah rumah diatas tanah 150 m2, dengan luas bangunan masing-masing 100 m2 lantai atas-bawah (total 200 m2), dengan 20 kamar (2 tingkat, ukuran 3x3 per kamar) , maka perhitungannya sebagai berikut:
                Biaya membangun rumah:
1.       Tanah          :               150 m2 x Rp 5 juta   =       Rp           750 juta
2.       Bangunan    :               200 m2 x Rp 2 juta   =        Rp          400 juta
Total biaya membangun                                            Rp      1.150 juta
Pendapatan dan Pengeluaran per bulan              
Pendapatan :
-          asumsi 80% kamar terisi                 80 % x 20 kamar x Rp 400 ribu = Rp 6.400.000
Pengeluaran :
-          listrik+air                                       Rp 1.000.000
-          gaji petugas bersih2                             800.000
-          lampu / keran air rusak                         100.000
-          iuran RT, dll                                         100.000
jumlah                                                                                                Rp 2.000.000
eiitsss jangan lupa dengan biaya depresiasi.  Perkiraan dalam waktu 10 tahun rumah mengalami perbaikan, maka biaya depresiasi per bulan = Rp 400 juta / 10 tahun /12 bulan = Rp3.300.000
Jadi jumlah pengeluaran + biaya depresiasi per bulan  = Rp 5.300.000
Maka laba bersih per bulan = Rp 6.400.000 – Rp 5.300.000 = Rp 1.100.000.
Break Even Point (BEP) = Total biaya membangun  / laba bersih
                                                = Rp 1.150.000.000 / 1.100.000
                                                = 1.045 bulan atau 87 tahun lebih.
Whaatt?!! Lama banget. Aah itu kan gara-gara ada biaya depresiasinya aj.. Ok, kita keluarkan biaya depresiasi. Maka laba bersih didapat sebesar = Rp 6.400.000 – Rp 2.000.000 =  Rp 4.400.000. Jadi BEP nya = Rp 1.150.000.000 / 4.400.000 = 261 bulan atau 22 tahun. Tetap aja lama balik modalnya. Buat pengusaha, jelas itu rugi, walau ada untung Rp 4,4 juta, karena biaya investasinya cukup besar yakni Rp 1,150 milyar.
                Bagaimana bila uang Rp 1,15 milyar itu kita depositokan? Dengan tingkat suku bunga deposito sebesar 6,25% per tahun, maka didapat hasil Rp 71.875.000 per tahun atau Rp 6 juta per bulan. Heeh?? Mending gw depositoin aj dong tuh duit, ga pake pusing ngurusin anak kos, ngerawat rumah kos, atau keluhan warga sekitar. Tinggal duduk aja nonton sinetron dari pagi sampe malem, duit Rp 6 juta masuk kantong.
                Hmm.. pantesan aj di sekitar rumah gw, beberapa tempat kos-kosan ada yang dijual sama pemiliknya. Ternyata itu toh alasannya..hehehe… By the way anyway busway, perhitungan diatas cuma hitungan kasar gw aja lho, tidak bermaksud nakut-nakutin orang yang mau buka kos-kosan.  
                Pokoke semangat selalu dalam setiap usaha, karena Allah selalu memberikan jalan bagi mereka yang optimis. Salam ci..luk..baa! Mmuaach :D

sumber