Legalitas Usaha Penyewaan Virtual Office

Pertanyaan

Bagaimana aturan hukum mengenai virtual office? Apakah virtual office dibolehkan untuk seluruh wilayah Indonesia selama zonasinya untuk perkantoran? Saya berencana akan menyewakan tempat di daerah Kab. Bogor sebagai kantor virtual dan setelah saya cari tahu, memang lokasi tersebut sesuai zonasi untuk perkantoran yaitu komplek ruko. Apakah boleh saya menyewakan tempat untuk kantor virtual di daerah tersebut dan hal-hal apa saja yang harus saya perhatikan? Serta hal apa yang menjadi larangan sebelum saya menyewakannya? Sebelum dan sesudahnya, saya ucapkan terima kasih.

Ulasan Lengkap

Pemakaian Virtual Office Bagi Pebisnis

Menurut informasi dari What is a virtual office? yang kami kami akses dalam laman startups, sebuah platform penyedia informasi seputar bisnis yang berbasis di Inggris , virtual office merupakan sarana penyewaan kantor nonfisik untuk mereka yang memiliki jenis bisnis yang bisa dilakukan dari mana saja seperti rumah, perpustakaan, atau kafe. Secara umum, fasilitas yang didapat oleh pelaku usaha ketika menyewa virtual office antara lain:

• Alamat surat menyurat resmi yang bisa juga dijadikan alamat domisili perusahaan secara resmi;
• Nomor telepon bisnis;
• Kemampuan konferensi video;
• Diskon memakai ruang pertemuan profesional.

Dengan kata lain, penggunaan virtual office bisa menjadi jembatan bagi mereka yang memiliki bisnis yang bisa dikerjakan di mana saja namun tetap memiliki alamat kantor yang prestisius dan profesional. Di Jakarta sendiri, pemakaian virtual office merupakan implikasi dari diterapkannya sistem zonasi sesuai dengan Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (“Perda DKI 1/2014”). 

Dalam peraturan daerah tersebut, wilayah DKI Jakarta dibagi ke berbagai zona mulai dari hutan kota; pemakaman; jalur hijau; pemerintahan; perumahan; perkantoran, perdagangan, dan jasa; industri; hingga campuran.[1] Untuk alamat kantor yang bisa dijadikan alamat domisili dalam dokumen pendirian perusahaan dan perizinan berusaha, pelaku usaha harus memiliki kantor di zona perkantoran atau zona campuran. Peruntukan zonasi yang lebih detail akan tergantung pada bidang usaha yang dijalankan pelaku usaha.

Untuk wilayah lain di luar Jakarta, tentu saja akan sangat tergantung pada kebijakan daerah masing-masing karena kebijakan Rencana Daerah Tata Ruang (RDTR) yang berbeda-beda antar daerah. Misalnya saja, berdasarkan riset Easybiz di beberapa wilayah yang berdekatan dengan Jakarta, ada wilayah yang menerapkan kebijakan di mana satu lokasi virtual office punya batasan maksimal untuk  penggunaan alamat domisili perusahaan. Untuk wilayah Jakarta, tidak ada batasan maksimal seperti daerah tersebut.

Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Bagi Pihak yang Menyewakan Virtual Office

Selain itu, ada beberapa hal lain yang harus diperhatikan agar rencana Anda untuk menyewakan virtual office menjadi lancar. Yang pertama adalah kejelasan status tempat yang akan dijadikan sebagai virtual office. Baik Anda menyewa atau membeli tempat tersebut, pastikan statusnya bebas sengketa dan Anda sebagai penyewa atau pembeli melakukan hubungan hukum dengan pihak yang tepat. Status tempat ini menjadi penting karena akan menjadi dasar untuk menerbitkan dokumen-dokumen pendukung yang diperlukan oleh calon penyewa virtual office.

Selanjutnya yang kedua, agar bisnis mendapatkan kepercayaan dari para calon penyewa virtual office, Anda harus memenuhi aspek-aspek legal terkait pendirian perusahaan dan perizinan berusaha. Pilihlah bentuk perusahaan yang sesuai dengan kebutuhan Anda apakah Persekutuan Komanditer (CV) atau Perseroan Terbatas (PT). Sebagai pertimbangan pemilihan bentuk perusahaan, silakan cermati perbedaan keduanya dalam artikel Panduan Memilih Bentuk Perusahaan: 9 Perbedaan PT dan CV Yang Harus Kamu Ketahui.

Demi mencapai legalitas pendirian perusahaan dan perizinan berusaha, beberapa hal yang harus dipenuhi antara lain:

1. Lokasi Sesuai Zonasi

Untuk wilayah Jakarta, pastikan layanan virtual office yang kamu pilih meski berbentuk rumah toko (ruko) atau gedung sekalipun, tetap harus memiliki alamat yang sesuai dengan zonasi sebagaimana diatur dalam Perda DKI 1/2014 di atas. Pemerintah DKI Jakarta menyatakan bahwa salah satu persyaratan yang dijadikan dasar bagi kantor Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) DKI Jakarta agar mengeluarkan izin adalah tempatnya berada di zonasi usaha.

Berdasarkan Perda DKI 1/2014, ditetapkan ada beberapa zonasi di wilayah Jakarta di antaranya terdiri dari zona jalur hijau; zona pemerintahan nasional; zona pemerintahan daerah; zona perkantoran, perdagangan, dan jasa; zona perumahan kampung. Pemerintah DKI sudah menetapkan bahwa untuk kegiatan usaha harus berada di tempat yang berada di zonasi perkantoran, perdagangan, dan jasa (sub zona K1-K3) atau setidaknya zona campuran (sub zona C1).[2] Yang terpenting adalah zonasinya dan bukan bentuk fisik tempat usahanya.

Sebagaimana Anda katakan dalam pertanyaan, bahwa untuk syarat ini lokasi yang hendak dijadikan virtual office sudah sesuai zonasi yang diatur oleh pemerintah daerah setempat. Dengan demikian, salah satu syarat yang harus dimiliki sudah Anda penuhi.

2. Memiliki Izin Lokasi yang Sesuai

Salah satu tanda bahwa lokasi tempat virtual office yang hendak disewakan sudah memiliki izin lokasi bisa dilihat dalam Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Untuk perizinan yang sesuai dalam IMB, maka dasar aturannya adalah Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (“UU 28/2002”). Sementara untuk PBB, dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (“UU 12/1985”) sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (“UU 12/1994”).

Dalam UU 28/2002 dinyatakan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki IMB.[3] IMB adalah surat bukti dari Pemerintah Daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan dan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh Pemerintah Daerah.[4] Izin tersebut merupakan landasan yang sah seseorang untuk mendirikan bangunan. Dalam IMB, tercantum data bangunan secara detail, mulai dari peruntukan, jumlah lantai, dan lampiran detail teknisnya. Artinya, jika Anda ingin bikin perusahaan di virtual office, pastikan dahulu peruntukan gedungnya sudah sesuai.

3. Punya Izin Lingkungan

Syarat lain yang harus dimiliki adalah izin lingkungan yang dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup (“UU PPLH”) yang teknis lebih lanjutnya ada dalam Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan (“PP 27/2012”). Dalam kedua aturan di atas, definisi izin lingkungan adalah izin yang diberikan kepada setiap orang yang melakukan usaha dan/atau kegiatan yang wajib Amdal atau UKL-UPL (upaya pengelolaan lingkungan hidup dan upaya pemantauan lingkungan hidup) dalam rangka perlindungan dan pengelolaan lingkungan hidup sebagai prasyarat untuk memperoleh izin usaha dan/atau kegiatan.[5]

Di Jakarta, klasifikasi izin lingkungan untuk gedung atau bidang usaha bisa dilihat dalam Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 2333 Tahun 2002 tentang Jenis Usaha/Kegiatan yang Wajib Dilengkapi dengan Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL) di Propinsi DKI Jakarta (“Keputusan Gubernur 2333/2002”). Jika tidak termasuk dalam klasifikasi di dalam aturan tersebut, maka izin lingkungan yang dibutuhkan bisa Amdal atau UKL/UPL. Untuk daerah tempat domisili perusahaan Anda nantinya, sebaiknya konsultasikan mengenai izin lingkungan yang relevan dengan instansi terkait. Kalau tempat yang Anda pilih untuk menjalankan usaha virtual Office ternyata sudah memiliki izin lingkungan misalnya UKL/UPL atau bahkan Amdal, tentu akan menambah kredibilitas di mata calon penyewa.

4. Bidang Usaha yang Sesuai

Salah satu tanda bahwa perusahaan yang Anda dirikan sesuai perundang-undangan yang berlaku adalah memiliki kegiatan usaha yang sesuai dengan Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI). Saat ini, KBLI yang dipakai sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 19 Tahun 2017 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 95 Tahun 2015 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“Peraturan Kepala BPS 19/2017”). Untuk kegiatan usaha penyewaan virtual office, tentukan kode KBLI yang sesuai karena kode dan uraiannya itulah yang nantinya akan tercantum dalam dokumen legalitas perusahaan.

5. Sudah Dikukuhkan Pengusaha Kena Pajak

Untuk mengantisipasi para penyewa virtual office yang ingin memproses Pengusaha Kena Pajak (“PKP"), maka sebaiknya perusahaan Anda juga sudah dikukuhkan sebagai PKP. Hal ini merupakan amanat undang-undang yang menyatakan bahwa penyewa virtual office bisa PKP jika pihak yang menyewakan sudah dikukuhkan sebagai PKP. Adapun dasar aturan mengenai hal ini tercantum dalam Pasal 45 ayat (2) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 147/PMK.03/2017 Tahun 2017 tentang Tata Cara Pendaftaran Wajib Pajak dan Penghapusan Nomor Pokok Wajib Pajak serta Pengukuhan dan Pencabutan Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak (“Permenkeu 147/2017”).

Kesimpulannya, apabila Anda ingin menyewakan virtual office kepada para pelaku usaha atau perusahaan lain, maka diperbolehkan sepanjang mengikuti peraturan yang berlaku sebagaimana dijelaskan di atas.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan;
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan;
5. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi;
6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 147/PMK.03/2017 Tahun 2017 tentang Tata Cara Pendaftaran Wajib Pajak dan Penghapusan Nomor Pokok Wajib Pajak serta Pengukuhan dan Pencabutan Pengukuhan Pengusaha Kena Pajak;
7. Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 19 Tahun 2017 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 95 Tahun 2015 tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia;
8. Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 2333 Tahun 2002 tentang Jenis Usaha/Kegiatan yang Wajib Dilengkapi dengan Surat Pernyataan Pengelolaan Lingkungan (SPPL) di Propinsi DKI Jakarta;
   
   sumber